Перепланировка квартиры, что можно/нельзя согласовать

Работы, которые не влияют на план БТИ и не считаются перепланировкой или переустройством:

• монтаж нового напольного покрытия, если при этом не затрагивается внутренняя конструкция пола;
• замена инженерных коммуникаций, если не меняется расположение основных их узлов;
• замена электропроводки со штробами стен;
• прокладка новых труб для санузла;
• выравнивание стен под покраску или под обои;
• установка новых дверей;
• замена окон;
• замена ванны, унитаза, раковины, мойки;
• отделка помещения — покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия.

1 - Жилищный Кодекс Российской Федерации 2 - СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» 3 - СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты» 4 - СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объёмнопланировочным и конструктивным решениям» 5 - СП 29.13330.2011 «Полы» 6 - СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий» 7 - СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» 8 - СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» 9 - СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» 10 - ФЗ №123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» комментарии: 01. весь список обязательных документов, которые учитываются при разработке проектной документации, содержится в Постановлении Правительства РФ №815. 02. там же можно посмотреть, является ли тот или иной пункт из нормативного документа обязательным к исполнению. 03. обязательно проверяйте статус документа — он должен быть действующим

• Площади квартир: однокомнатной 28 м кв, двухкомнатной – 44, трёхкомнатной – 56, четырехкомнатной – 72, пятикомнатной - 84, шестикомнатной – 103 м2; • Площади помещений

• общая комната в однокомнатной квартире не менее 14 м кв.,
• в двухкомнатной – общая комната не менее 16, спальни не менее 8 метров квадратных (на двух человек 10),
• кухни – 8 м кв., кухонной зоны в кухне столовой – 6 м2 В однокомнатной квартире допускается проектировать кухни и кухни ниши площадью не менее 5 кв м.; • Высота помещений – чистая высота (от пола до потолка) в комнатах и кухнях – не менее 2,7 м., коридоров, прихожих и антресолей – 2,1 метра; • Естественное освещение – обязательно в комнатах и кухнях (кроме кухни-ниши); • Естественное освещение – площадь оконных проёмов не менее 1/8 площади помещения, но не более 1:5,5; • Размещение помещений – размещение уборных и душевых над жилыми комнатами и кухнями (кроме случаев двухуровневой квартиры) не допускается; • Размещение помещений – размещение кухни (кухни-ниши и кухни-столовой) над жилыми помещениями (кроме случаев двухуровневой квартиры) не допускается;

• Площади помещений – в однокомнатном доме комната не менее 14 м 2.,

• в двухкомнатном – общая комната не менее 16, спальни не менее 8 м2 (на двух человек 10),
• кухни – 8 м2.,
• кухонной зоны в кухне столовой – 6 м 2.. В домах с одной комнатой допускается проектировать кухни и кухни ниши площадью не менее 5 м2.; • Площади спальни и кухни в мансардном этаже (или этаже с наклонными ограждающими конструкциями) не менее 7 м2., при условии что общая комната имеет площадь от 16 м2; • Высота помещений – чистая высота (от пола до потолка) в комнатах и кухнях – не менее 2,7 м., коридоров, прихожих и антресолей – 2,1 метра, путей эвакуации – 2,2 м. • Высота помещений – в комнатах и кухнях размещаемых в мансардном этаже – допускается уменьшение высоты помещений - относительно нормируемой площади, но не более 50%; • Естественное освещение – обязательно в комнатах и кухнях; • Естественное освещение – площадь оконных проёмов не менее 1/8 площади помещения (1/10 для мансардных этажей); • Эвакуация – в трехэтажном доме каждое помещение предназначенное для сна должно иметь не менее одного окна расположенного на высоте не более 1 метра от уровня пола; • Эвакуация – ширина путей эвакуации не менее – 0,9 метра (это и в т.ч. в просвете дверей); • Размещение помещений – нельзя располагать жилые комнаты и кухни (кухни-столовые) в подземных, подвальных и цокольных этажах; • Ограждения – для внутренних балконов и лестниц, перепадов уровня пола – не менее 0,9 м,
• для наружных балконов и панорамного остекления – 1,2 м;

• Площадь участка:

• для одиночностоящих домов – не менее 450 м2,
• для блокированных домов – не менее 250 м2.; • Отступы от границ участка:
• дом должен отстоять от красной линии улицы не менее чем на 5 м.,
• от красной линии проезда не менее чем на 3 м., хозяйственные постройки не менее чем на 5 м.; • Отступы от границ участка:
• дом должен отстоять от боковых границ участка не менее чем на 3 м.,
• другие постройки (баня, гараж) – 1 м.,
• стволы высокорослых деревьев – 4 м.
• среднерослые деревья – 2 м.;

Ограничения, которые ЖК накладывает на собственников помещений (жильцов) многоквартирных домов. Статья 36 вводит понятие «общего имущества» – т.е. тех элементов, которые не принадлежат собственнику квартиры, а находятся в собственности как бы всех жильцов дома – в квартире чаще к такому имуществу относятся технические коммуникации и площадь технических шкафов. Кроме того к общему имуществу относятся фасады здания, этажные коридоры, лифтовые холлы и прочие части дома. Почему это важно – если во время перепланировки квартиры возникнет задача по перемещению входной двери в квартиру – то даже при наличии технической возможности – согласовать такое решение будет возможно только при согласии на это 2/3 собственников квартир – что зачастую недостижимо. Статья 25 определяет разницу между перепланировкой и переустройством: • Перепланировка – изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт. Пример: снос или возведение перегородки, объединение комнаты с кухней, перенос дверного проема в несущей стене; • Переустройство – установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Важно – оба вида этих работ требуют предварительного согласования проекта со стороны местных контролирующих органов (районная жилинспекция). Наиболее часто сложный дизайнерский проект по жилью предполагает и перепланировку и переустройство. Не требуют согласования работы не приводящие к изменению конфигурации помещений (замена отделки) и не влияющие на положение инж. оборудования в квартире (раковины, унитазы, варочная панель) а так же не влияющие на отделку полов

Статья 26 – основания и порядок проведения работ по перепланировке и переустройству. Первое – данные работы должны быть инициированы собственником, но если собственник у квартиры не один - то нужно нотариально заверенное согласие всех собственников; Второе – собственник подаёт проект в районную жилинспекцию; Третье – проект подтверждает, и жилинспекция проверяет этот факт, что в результате данных работ не будут нарушены права других граждан – с точки зрения безопасности (пожарной, санитарной и технической). Статья 29 – обязанность узаконить работы по перепланировке и переустройству. • После завершения работ собственник обязан обратиться в тот же орган для получения акта о завершении перепланировки; • На основе этого акта вносятся изменения в технический паспорт помещения в органах Росреестра (ЕГРН); • Если перепланировка проведена без разрешения, она считается незаконной. Собственнику выдается предписание привести помещение в исходное состояние. Если он отказывается, суд по иску уполномоченного органа может вынести решение о продаже квартиры с торгов. Новый собственник помещения будет обязан устранить нарушения

Правовые последствия (ЖК РФ Статья 29; КоАП РФ Статья 7.21; КоАП РФ Статья 7.13):

• Административный штраф: 2 500 рублей для физ. лиц; от 40 до 50 т. р. для юр. лиц; для КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры) от 15 до 100 т. р.
• продажа квартир с торгов по решению суда, за вычетом средств на приведение квартиры в прежнее состояние и затрат на экспертизу
• риск уголовной ответственности (если опасные для жизни последствия)
• обязанность согласовать перепланировку или привести в изначальный вид
• ограничения на операции с квартирой (нельзя взять кредит под залог недвижимости, рефинансирование)
• нельзя продать квартиру

Экономические последствия:

• снижение ликвидности квартиры
• снижение рыночной стоимости квартиры
• затраты на демонтаж незаконной перепланировки
• финансовая ответственность перед соседями

Безопасность и комфорт:

• трещины в стенах и риск обвала стен
• шум от соседей
• плесень
• выделение конденсата у соседей

1 - необходимо обсудить с заказчиком кто будет заниматься согласованием данной перепланировки. Исторически клиенты часто не хотят с этим связываться, тк это увеличивает сроки ремонта, а санкции за незаконную перепланировку кажутся не достаточно суровыми (хотя в случае происшествия с жертвами ответственность на собственнике будет уголовной), с другой стороны в последние годы публика становится более законопослушной, а дизайнеры предлагают услуги по сопровождению данного вида согласования в рамках проекта. Важно, что можно прописать в договоре на дизайн-проект, что вы не выполняете проектов с планировками, которые невозможно согласовать, а в случае если заказчик настаивает на подобных решениях - то необходимо взять с заказчика расписку, о том, что вы уведомили его, что выбранный вариант планировочного решения не может быть согласован по тем или иным причинам. 2 - Собственник заказывает Технический Паспорт на квартиру - выдаёт его районное/окружное БТИ (Бюро технической инвентаризации) - в этой точке есть развилка - в том плане что у новостроек и старого фонда могут быть разные подводные камни - новостройки могут быть не инвентаризованы - т.е. не иметь паспорта и тогда надо заказать эту инвентаризацию (обмер), результаты которого и будут использованы для формирования паспорта, а старый фонд скорее наоборот - может содержать в техпаспорте «красные линии» - т.е. указание на те особенности планировки, которые необходимо устранить, и к какому виду привести помещение; • Наша работа - т.е. разработка нового планировочного решения - опираясь на Техническое Задание от заказчика, и нормы

Что нужно учесть при перепланировке:

• Положение мокрых зон - если квартира не в двух уровнях, то санузел не может оказаться над кухней или комнатой нижележащей квартиры. Т.е. санузлы можно расширять на площадь коридоров или кладовых.
• Кухня может размещаться только над кухней или нежилыми помещениями, исключая санузлы.
• Объединение кухни с комнатой возможно только в том случае если кухня оснащена не газовой плитой, и в квартире есть больше чем 1 комната - так как в случае объединение - комната превращается из жилой в не жилую - а значит однокомнатная квартира потеряет собственно жилую функцию. В случае с многокомнатной квартирой нужно учитывать нормы площади - если мы «теряем» помещение большей площади - то возможно что такую перепланировку не согласуют.

В ходе перепланировки не должны ухудшаться жилищные условия соседей сверху, снизу и ваши в том числе. ОСНОВНЫЕ ПРАВИЛА которые должны соблюдаться при переносе стен в квартире.

• Зеленая стрелка расширение возможно,
• красная- нет. Особое внимание нужно уделить тому, что ПЛАНИРОВКА СОСЕДЕЙ СВЕРХУ И СНИЗУ МОЖЕТ НЕ СОВПАДАТЬ С ПЛАНОМ ВАШЕЙ КВАРТИРЫ . ПРИМЕР: Сосед снизу расширил жилую площадь за счет площади коридора и согласовал это. В этом случае вы не сможете расширить санузел за счет площади своего коридора, так как ухудшите жилищные условия соседа снизу. В этом случае нужно отталкиваться от того, что сделано у соседей. Поэтому необходимо запрашивать планы БТИ соседей сверху и снизу, чтобы определить возможность перепланировки на 100%.

Снос несущих стен, колонн или пилонов - запрещён, но иногда помимо сноса может потребоваться организация нового проёма в несущей стене. Возможность такого решения зависит от совокупности факторов: • Материал самих стен – выполнить отверстие в кирпичной или крупно-блочной стене проще, чем в монолитной и практически невозможно в панельной; • Этаж на котором расположена квартира и общая этажность здания – чем выше, тем меньше нагрузка приходящаяся на несущие элементы конструкции, а значит проще эту нагрузку перераспределить. Поэтому в некоторых домах на 1-3 этажах можно сделать проём в несущей стене в 90 см, а на последнем этаже в этом же месте проём можно организовать уже шириной в 1,5 и даже 2 метра; • Общее состояние здания – чем новее постройка, и чем меньше было вмешательств в её конструкцию, тем легче просчитать риски от изменения этой самой конструкции. В любом случае, проёмы в несущих стенах требуют отдельного проекта их усиления и должны выполняться бригадами с соответствующим допуском СРО.